국내 리츠(REITs) 시장은 최근 몇 년간 빠르게 성장하면서 개인 투자자들의 주요 배당 투자처로 자리 잡았다. 그러나 리츠는 부동산 기반 자산이라는 특성 때문에 금리에 매우 민감하게 반응한다. 특히 미국 연준의 금리 결정은 국내 금융시장의 기준금리뿐 아니라 리츠의 배당 구조에까지 영향을 미친다. 많은 투자자들이 금리 인하나 인상에만 주목하지만, 사실 금리 동결이 길어질 때 나타나는 미세한 변화가 리츠의 실제 배당 안정성에 더 중요한 변수로 작용한다.
이 글에서는 2025년 이후 미국 금리 동결 시 국내 리츠가 어떤 영향을 받는지, 배당 안정성과 자산가치 변화를 중심으로 심층적으로 분석한다.
1. 왜 미국 금리 동결이 국내 리츠에 중요할까?
국내 리츠의 대부분은 부동산을 매입하기 위해 대출을 활용한 레버리지 구조를 가진다. 이때 대출 금리는 한국 기준금리에 직접적으로 연결되지만, 한국 기준금리는 다시 미국 금리 결정의 영향권 아래에 있다.
즉, 연준(Fed)의 금리 동결은 다음과 같은 연결 고리를 만든다.
미국 금리 동결
→ 한국 기준금리 동결 압력
→ 리츠가 부담하는 대출금리 변동성 축소
→ 배당 안정성 강화 또는 유지
특히 금리 동결은 인상이나 인하보다 예측 가능성을 크게 높이기 때문에 리츠의 배당 전략 수립에 긍정적이다. 금리 동결기에 리츠 주가 변동성이 줄어드는 이유도 이 때문이다.
2. 금리 동결이 리츠 배당에 미치는 직접적인 영향
2-1. 대출금리 안정으로 배당 여력 증가
리츠는 보유한 부동산에서 임대료를 받아 운영하며, 이익 중 상당 부분을 배당으로 지급한다. 그러나 이익 구조에서 금융비용(이자 비용)이 큰 비중을 차지한다.
미국 금리 동결 → 국내 시장 금리 박스권 → 금융비용 안정
→ 배당 재원이 안정적으로 유지
→ 배당컷 가능성 감소
특히 오피스 리츠나 물류 리츠는 장기 임대계약 비중이 높아 매출 변동성이 적기 때문에, 비용 측면에서 안정성이 확보되면 배당의 지속성이 크게 강화된다.
2-2. 자산가치 하락 압력 완화
부동산 자산 가치는 금리 상승기에 할인율 증가로 인해 하락 압력을 받지만, 금리 동결기에는 자산 가치가 급격히 흔들리지 않는다.
부동산 가치 안정
→ 리츠의 평가손 감소
→ 배당가능이익 회계상 안정
→ 투자심리 회복
특히 상업용 오피스 시장은 2023~2024년에 경기 둔화로 공실 우려가 있었지만, 금리 동결 구간이 길어지면 매매가 안정되면서 리츠 자산가치의 변동성이 줄어든다.
3. 금리 동결이 장기화될 때 나타나는 부정적 영향
금리 동결이 언제나 좋은 것만은 아니다. 금리 인하로 갈 수 있는 길이 막히는 상황이면, 리츠 수익률의 상대적 매력도가 낮아질 수 있다.
3-1. REITs의 상대적 자금유입 감소
금리 인하 기대가 줄면, 채권 시장의 금리 매력도는 높아지고, 리츠는 상대적으로 낮은 수익률을 제공하는 것처럼 보일 수 있다.
예금 금리 안정 → 채권 수익률 안정 → 리츠 수익률의 초과 매력도 약화
→ 리츠 시장으로의 신규 자금 유입 둔화
즉, 금리 동결의 긍정적 효과가 배당 안정성이라면, 부정적 요소는 수익률 매력도 약화이다.
3-2. 공실 증가 산업에 대한 부담 지속
금리가 동결되더라도 경기 둔화가 해소되지 않으면 일부 리츠는 구조적 공실 리스크를 계속 안고 간다.
공실 발생 증가 → 임대료 감소 → 배당 재원 감소
→ 특정 리츠만 배당 안정성 확보 가능
특히 리테일 중심 리츠나 단일 테넌트(한 기업이 건물 전체를 임대하는 구조) 리츠는 테넌트의 사업 상황에 따라 배당 변동성이 더 커진다.
4. 실제 사례로 보는 금리 동결기 리츠 흐름
4-1. 2016~2017년 미국 금리 동결기
당시 국내 리츠 시장은 금리 안정기에 수익률 5%대를 꾸준히 유지하며 시장 성장률이 성장했다.
특히 오피스 중심 리츠는 공실률이 낮고 임대료 상승률이 완만하여 고르게 회복세를 보였다.
4-2. 2024~2025년 리츠 시장 반응
한국 기준금리는 물가 안정 속에서 상단을 유지했지만 동결 구간이 길어짐에 따라 리츠 시장에 다음과 같은 변화가 나타났다.
리츠 배당률 평균 5~6% 유지
물류·데이터센터 리츠 자금 유입 증가
오피스 리츠는 공실률 회복에 따라 주가 반등
특히 금리 동결기에는 배당 안정성 중심 리츠가 우세한 흐름을 보였다.
5. 금리 동결기에 강한 리츠 유형
5-1. 장기 임대 중심 오피스 리츠
오피스는 장기 계약으로 이루어져 임대료 변동성이 낮다.
금리가 안정되면 비용 부담이 줄어 수익률이 개선된다.
강점
계약 구조 안정
금리 비용 예측 가능
배당 안정성 우수
5-2. 물류센터 리츠
전자상거래 증가와 함께 물류센터 수요는 지속적으로 증가하고 있다.
금리 동결이 장기화되면 장기적 임대 차익이 유지되어 성장이 빠르다.
5-3. 데이터센터 리츠
향후 10년 성장률이 가장 높을 것으로 전망되는 분야.
금리가 안정되면 대규모 설비 투자 후 부담되는 금융비용 예측이 가능해져 투자 매력이 높아진다.
6. 금리 동결기 리츠 투자 전략
6-1. 배당성장률(DPS 성장) 점검
금리 동결기에 가장 중요한 지표는 배당의 절대금액이 아니라 성장률이다.
최근 리츠들은 배당을 유지하되 증가폭을 조절하는 흐름을 보인다.
배당성장률이 꾸준한 리츠 → 금리 동결기 최적 투자처
6-2. 대출 구조 점검
리츠 공시에서
고정금리 비율
금리 스왑 사용 여부
차입 만기 구조
를 반드시 확인해야 한다.
금리 동결기에 스왑 비율이 높은 리츠는 비용 안정성이 커 유리하다.
6-3. 공실률 트렌드 확인
배당은 결국 임대료에서 나온다.
따라서 공실 추이가 개선되는 리츠만 장기 투자하기 적합하다.
7. 결론: 금리 동결은 리츠에 완만한 호재다
미국 금리 동결은 리츠에 ‘폭발적인 호재’는 아니지만, 확실한 배당 안정성 강화 요인이다.
금리 동결로 인해 비용 예측 가능성이 늘어나고 자산가치 하락 압력이 줄어들면서 배당의 지속 가능성이 올라간다.
다만 금리 인하 기대감이 사라지는 만큼 리츠의 상대적 초과 매력도는 줄어들 수 있다.
따라서 금리 동결기에는 성장형 리츠보다 안정 배당 중심의 오피스·물류 리츠가 더 적합한 투자처다.